Choisir sa banque, c'est comme choisir la personne qui va construire sa maison: cela devient vite compliqué pour comparer les offres des différentes banques. Quand on rajoute en plus les options et ce qu'il est possible de faire avec le prêt, on arrive souvent à un, et excusez moi du terme, bordel sans nom.

Ce billet cherche à vous expliquer les différents paramètres d'un prêt bancaire, afin que vous soyez armés lors de votre rencontre avec votre banquier, et que celui ci ne vous vende pas tout et n'importe quoi.

De plus, il est quand même possible de comparer certaines choses dans une certaine mesure. En effet, les prêts bancaires sont régis par plusieurs informations, notamment:

Les principales variables du prêt bancaire

  • La somme de prêt: une des valeurs sur laquelle vous pouvez jouer, si vous êtes capable de vous restreindre financièrement et faire des sacrifices dans votre maison. En règle générale, si vous arrivez à économiser une certaine somme sur la valeur de départ, vous gagnerez au final entre 30% et 50% de plus grâce aux intérêts que la banque ne touchera pas. Par exemple, si vous partiez pour emprunter 100 000 €, et qu'au final, vous n'empruntez que 90 000 €, ce n'est pas 10 000 € que vous économisez, mais 13 000 €.
  • Le type de prêt: certaines banques peuvent vous proposer un taux fixe, ou un taux variable. Actuellement, les taux sont très bas, il est déconseillé de prendre un taux variable, même cappé. D'ailleurs, je ne vois aucune raison de prendre le taux variable: en effet si les taux baissent vous pouvez toujours négocier un nouveau taux de prêt (parfois en effectuant un rachat de crédit, mais celui ci vous coutera souvent des frais de dossiers).
  • Le taux de prêt: il indique l'argent que la banque va gagner en accordant le prêt. Exprimé en pourcentage, il indique le taux annuel de l'argent que vous devrez en plus à la banque. Par exemple, si vous souhaitez un prêt de 100 000 € et que la banque vous fait un taux de 5%, cela veut dire que, chaque mois, vous aurez des intérêts à payer équivalent à un douzième du taux du prêt. Le premier mois, vous aurez donc, 100 000 * 0.05 / 12 = 417 € d'intérêts. Si vous partez pour un remboursement de 1 000 € par mois, vous rembourserez donc le premier moi 1 000 - 417 = 583 € de votre prêt, et le second mois, il vous restera donc 100 000 - 583 = 99 417 € à payer. Étant donné que les intérêts sont sur la somme restante due, le mois suivant, vous n'aurez donc qu'à payer des intérêts sur la somme de 99 417 €, ce qui fera, si on applique le même calcul, dans les 414 € d'intérêts. On constate donc que la somme des intérêts dus diminue au fil de temps, ce qui veut dire qu'au début de votre emprunt, vous utilisez une grosse partie de votre somme à rembourser ces intérêts.
  • Les mensualités: les mensualités indiquent l'argent que vous pouvez rembourser par mois. Plus vous pouvez avoir des mensualités élevées, plus la durée du prêt sera courte. La mensualité (ou taux d'endettement) maximale généralement acceptée par les banques est de 35% de la somme totale de ce que l'emprunteur et le co-emprunteur gagne. Par exemple, si vous gagnez 1 500 € et que votre conjoint gagne 1 000 €, vous pouvez espérer rembourser en moyenne 875 € par mois (35% de 2 500 €). Naturellement, ce n'est qu'une somme maximale, et vous pouvez baisser cette valeur. Mais en contre partie, vous rallongerez la durée, et vous paierez d'autant plus d'intérêts, surtout que le taux d'intérêt à tendance à augmenter avec la durée du prêt. On le voit sur MeilleurTaux.com, on constate une augmentation moyenne du taux de 0,10 à 0,15 % par tranche de 5 ans. Il existe aussi une valeur minimale au remboursement par mois, celle qui vous mettra en faillite personnelle: en effet il vous est impossible de rembourser moins que la somme des intérêts dûs par mois, sinon votre crédit immobilier augmenterait!
  • La durée du prêt: elle découle directement de la combinaison entre le taux et les mensualités. Plus celle ci est élevée plus le taux sera élevé. Si vos finances vous le permettent, remboursez au taux d'endettement maximal: vous écourterez d'autant la durée du prêt et donc le taux d'intérêt.

Les frais annexes au prêt bancaire

Ces trois paramètres sont les paramètres principaux d'un taux bancaire, mais ne sont pas suffisant pour finaliser un prêt: il faut tenir notamment d'autres paramètres, tels que frais de dossiers (pouvant monter jusqu'à 2 000 € notamment si vous passez par un courtier), frais d'hypothèque ou cautionnement, l'assurance, et divers frais pour le changement de mensualités et/ou de remboursement anticipés.

Les frais de dossiers

Les frais de dossiers sont une somme qui s'ajoutent au prêt bancaire. Il est a noter que lors d'un appel vers un courtier, les frais de dossiers bancaires seront supprimés, mais remplacés par des frais d'inter-médiation de la part du courtier (c'est là où il va se faire son beurre), et le prêt vous coutera au final entre 500 et 1 500 € de plus que si vous aviez trouvé votre banque tout seul comme un grand (mais alors, rien ne garantit que vous auriez obtenu le même taux, les courtiers comme MeilleurTaux, Empruntis ou la CAFPI ayant des accords commerciaux qui leur permet d'obtenir de très bons taux). A noter que la Banque Postale n'a pas de frais de dossiers, le Crédit Mutuel a des frais de dossiers relativement bas (et négociables).

L'hypothèque et le cautionnement

Les frais d'hypothèque, ou cautionnement (ce sont deux méthodes différentes) visent à "sécuriser" la banque si d'aventure vous ne pouviez plus rembourser le prêt bancaire. Le cautionnement coûte en général dans les 2 000 €, et souvent on vous fait de la publicité comme quoi une partie (40 % environ) l'argent vous sera remboursé à la fin du remboursement du prêt. Seulement voilà, c'est à la fin du prêt que cet argent vous sera remis, et suivant l'inflation, cet argent ne peut très bien ne plus rien valoir dans 15 ou 20 ans!

L'hypothèque coûte légèrement moins cher (notamment en Alsace, ou elle tourne aux alentours de 1 300 €), mais il faut savoir que si la maison est revendue pendant la période de remboursement du prêt, il faudra rajouter des frais de main levée, d'environ 700 € si je me rappelle bien.

Les chanceux qui prendront leur crédit immobilier au Crédit Mutuel, dans le cadre d'une nouvelle habitation, bénéficieront d'une autre garantie, car cette banque dispose de son propre organisme de cautionnement (le CMH), créé à l'origine pour contrer les hypothèques des notaires: il vous en coutera dans les 1 200 € pour cautionner votre prêt.

Les frais annexes

Un prêt bancaire peut s'accompagner de différentes options, notamment une possibilité de modifier les mensualités (on n'est jamais à l'abri d'un coup dur) ou la possibilité de rembourser en anticipation une partie du prêt (et on n'est jamais à l'abri d'obtenir une prime exceptionnelle, ou un gain au loto). Demandez bien lors du rendez-vous quelles sont vos possibilités de remboursement et de modifications des mensualités.

Vous ne devriez normalement pas avoir de difficulté à obtenir de supprimer les frais sur les remboursements anticipés (sauf naturellement pour un rachat de crédit); validez quand même la marge de manoeuvre pour les remboursement anticipés, il varient d'une banque à l'autre (la banque postale par exemple limite à 8 000 € par an pour la première moitié du crédit, le Crédit Mutuel demande un remboursement minimum de 1 000 €), et validez le nombre de fois et surtout à quelle période vous pouvez changer les mensualités de votre prêt.

Les frais de gestion de compte

Certaines banques peuvent proposer des taux séduisants, mais se rattrapent sur des frais qui ne seront jamais représentés sur le prêt: les frais de gestion de compte. En effet, la gestion de compte peut couter jusqu'à 10 € par mois chez certaines banques, et étant donné qu'il faudra y domicilier votre salaire, vous n'aurez pas le choix que de payer ces frais pour pouvoir accéder un tant soi peut à votre argent.

On peut croire que 10 € par mois, ce n'est pas grand chose, mais il faut aussi tenir compte de la durée de prêt! Si vous empruntez sur 20 ans, cela sera 10 * 12 * 20 = 2 400 € (et encore c'est sans tenir compte de l'inflation qui aura lieu pendant ces années).

L'assurance

L'assurance vous permet d'assurer votre prêt s'il vous arrive quelque chose pendant la période de remboursement du prêt. Elle est certainement le plus gros morceau auquel il faut s'attaquer après le taux bancaire en lui-même. Elle peut représenter jusqu'à 20 % du coût total du prêt! Certaines banques vous permettront d'effectuer une délégation de l'assurance, d'autres non. La délégation d'assurance vous permet en effet de changer d'assurance, et ainsi de réduire son coût. La plupart des banques propose une assurance par défaut qui est mutualisée, ce qui veut dire que tout le monde paie la même chose, même si certaines personnes présentent plus de risques que d'autres.

En règle générale si vous êtes jeunes, en bonne santé, vous pouvez réduire par trois la facture de l'assurance si vous la déléguez. Au contraire, si vous commencez à devenir âgés (et cela veut souvent dire vers 35 40 ans), il est conseillé de garder une assurance mutualisée (les jeunes paieront vos pots cassés). Par exemple, l'assurance par défaut fournie par notre banque nous aurait couté 23 000 €, alors qu'une assurance à l'APRIL nous aurait couté dans les 5 500 €. Les courtiers en prêt ont des filiales spécialisées pour la recherche d'assurance (gratuite, cette fois ci, pas de frais annexes ou frais de dossier à rajouter), n'hésitez pas à faire jouer la concurrence, mais comparez tout de même les différentes options proposées par les assurances:

  • Le taux de couverture indique à combien de pourcentage l'assurance participera au frais de remboursement de votre prêt. S'il vous arrive quelque chose (et supposons le pire, un décès), et que vous n'êtes couvert qu'à 50 %, l'assurance ne remboursera que la moitié de ce que vous remboursiez à la banque! Il est donc conseillé de prendre une couverture à 100 % (une couverture de 100 % est exigée au totale, mais vous pouvez répartir cette couverture comme vous le voulez entre l'emprunteur et le co-emprunteur) pour l'emprunteur et le co-emprunteur: naturellement prendre une assurance à 100 % sur les deux emprunteurs vous coutera deux fois plus cher...
  • Toutes les assurances incluent par défaut une couverture décès. Mais il faut bien faire attention d'avoir déclaré tout type d'activité dangereuses qui pourrait être à l'origine dudit décès. Une plus value vous sera donc facturée si vous pratiquez un métier dangereux, ou un sport à risques. Et ne vous avisez pas de ne pas déclarer ce genre d'activités si vous vous y mettez, l'assurance en profitera à la moindre faiblesse de votre dossier, pour justement, ne pas vous rembourser.
  • L'invalidité permanente totale (IPT ou PTIA): elle vous couvre si vous êtes handicapés à plus de 66%. Il est à noter que suivant les assurances ce 66% peut se référer à votre capacité de travailler (et donc de gagner de l'argent) alors que pour d'autres, celle ci se réfère à votre capacité fonctionnelle globale. Ainsi si vous êtes chirurgien, le fait de perdre vos deux mains vous fera considéré comme étant invalide par une assurance qui compare par rapport à votre capacité de travail, alors que cela ne pourrait pas être suffisant au niveau fonctionnel!
  • L'invalidité permanente partielle (IPP ou PPIA): cette option est identique à l'IPT, mais vous assure à partir de 33%. Honnêtement je conseille de la prendre, si vous n'êtes pas trop juste sur votre prêt, car la plupart des assurances fonctionnent sur le modèle d'incapacité fonctionnelle et non professionnelle.
  • L'incapacité temporaire de travail (ITT): l'ITT vient en remplacement de la mutuelle/sécurité sociale quand vous ne pouvez plus travailler à partir d'une certaine durée (suite à une longue maladie par exemple). Par défaut à 90 jours, il est conseillé de la passer à 180 jours pour les cadres, car en général ceux ci sont couverts sur cette période là. Vérifiez votre contrat de travail/mutuelle/convention pour savoir sur quelle période vous êtes couvert. Il serait en effet inutile de payer l'assurance à 90 jours si vous êtes couverts sur 180 jours, l'assurance ne remboursant en général que la différence de salaire que vous auriez pu avoir en travaillant. Il est à noter que la plupart des ITT ne prennent pas en charge les maladies nerveuses.
  • L'assurance chômage: honnêtement, je la déconseille. Le tarif prohibitif de cette option, suivi de fait du peu de durée de suivi (en général 12 mois maximum) font qu'en aucun cas il est utile de la prendre: il vaut mieux économiser sont argent et le garder de coté si par malheur vous tombiez au chômage.

Quelle banque choisir?

Maintenant que tout a été plus ou moins bien expliqué (j'ai vraiment fait des raccourcis sur certains sujets très complexe comme l'assurance, mais la myriade de variantes sur ce genre de points fait qu'il est techniquement impossible de tout expliquer), nous allons voir comment choisir la banque: avec tous les frais annexes, nous savons déjà que le taux obtenu n'est pas suffisant pour connaitre la meilleure proposition.

Et c'est souvent une erreur faite par les gens, de comparer simplement le taux bancaire. Notre banque bien qu'ayant un taux supérieur de 0,20 % par rapport au meilleur taux fourni par un courtier, tout simplement parce que l'argent récupéré par le courtier, ainsi que les frais de gestions de compte, faisait qu'au final notre banque n'était pas plus chère que la banque proposée par le courtier.

L'important est de comparer le coût du total du crédit, et en tenant compte des éventuels frais de gestion de compte si vous changez de banque. Les courtiers sont toujours intéressants, parce qu'ils peuvent faire baisser le taux de votre banque (il nous a simplement fallu parler de Meilleur Taux à notre banquier pour avoir une baisse immédiate du taux de 0,25 %!).

Je n'aurai pas la prétention de vous dire "il vous faut cette banque": chaque cas est différent, mais n'hésitez pas de négocier séparément chaque élément du prêt: après tout c'est de plusieurs milliers d'euros d'économies dont on parle là. Nous avons négocié séparément le prêt et l'assurance, en indiquant bien à notre banquier que nous n'aurions pas d'état d'âme à aller ailleurs s'il ne s'alignait pas. Au final, c'est un gain de plus de 0,50 % que nous avons réussi à obtenir à force de batailler.

Pour l'assurance, à moins de ne pas pouvoir faire de délégation (inutile si vous avez besoin d'une assurance mutualisée parce que vous êtes âgés), il est aussi utile de négocier, comme vu précédemment, mais faites attention au final aux options choisies, et aux conditions de couvertures.

Il est important de prouver à votre banquier que vous savez de quoi vous parlez, et de montrer votre assurance, afin qu'il n'essaie pas de vous vendre n'importe quoi.

Les truc & astuces pour réduire le coût total

A coté de cela, il existe des moyens pour payer moins d'argent à la banque (et donc économiser d'autant).

Le premier est le prêt à taux zéro. Réservé aux familles avec peu de revenus, celui permet après acceptation, de bénéficier de 10 000 € avec un taux d'intérêt nul (la somme maximale passe à 20 000 € dans le cas de la réalisation d'un bâtiment aux normes 2012). Il remplace avantageusement l'apport personnel pour les familles qui n'en n'ont pas, mais étant donné que j'y n'avais pas droit, je ne voudrai pas trop m'avancer là dessus.

Le second type d'aide est le pass foncier, très séduisant: 50 000 € de prêt à taux 0, pour financer uniquement le terrain. Encore une fois, celui ci est réservé aux familles avec peu de revenus, et étant donné que je n'y ai pas eu accès, je ne peux pas trop vous conseiller là dessus.

Le troisième type d'aide concerne les différentes aides sociales d'Etat ou employeur: 1% logement, prêt d'accession sociale, compte épargne logement ou plan épargne logement: autant de prêts qui au final peuvent vous aider à baisser votre facture finale. Ni ayant malheureusement pas droit, je ne pourrai pas trop m'avancer là dessus.

En construisant un nouveau logement, vous pouvez aussi bénéficier de réduction d'impôts si vous construisez un logement "vert". Les aides sont beaucoup plus importantes si vous rénovez un logement que si vous construisez (TVA à 5.5% sur le matériel par exemple), mais cette réduction d'impôts ne sera pas immédiate: il vous faudra donc avancer l'argent, mais si vous avez correctement négocié les frais de remboursement anticipés, vous pourrez réinjecter les aides de l'état dans votre prêt.

Les dernier recours, mais qui supposent que vous ayez des amis ou de la famille fortunée: le prêt personnel, ou dans le cas des parents, un don manuel ou un don exceptionnel dont les numéros de formulaires du centre des impôts sont les 2731 et 2735.

N'hésitez pas à faire appel aux dons si vous le pouvez, car ces dons sont entièrement défiscalisés, et vous n'aurez pas a payer des droits de succession dessus le jour ou vos parents mourront (c'est triste mais c'est la vie...). Il est a noter qu'il est possible de faire le don exceptionnel même si un don manuel a été déjà effectué.

N'oubliez pas que le don réduit d'autant la somme prêtée initiale et si l'on suit la règle édictée sur les intérêts (30% à 50% d'économie), un don de 10 000 € peut vous faire gagner au final jusqu'à 15 000 €! C'est donc une piste à ne pas négliger...

En conclusion...

J'espère vous avoir permis d'y voir un peu plus clair dans la jungle des prêts bancaires. Il se peut que j'ai oublié des choses, ou que je n'ai pas été assez clair sur certains points (certaines choses coulent maintenant de source pour moi, étant donné que cela fait plus de deux mois que je potasse le sujet), dans ce cas, laissez moi un petit commentaire sur ce que vous n'avez pas compris, j'essaierai de rajouter des précisions.

Mise à jour: rajout du type de taux (variable ou fixe) ainsi que du taux de couverture de l'assurance